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南  青    顾思静

    随着房地产市场的发展，物业管理作为一种先进的管理模式被广泛运用，它在促进城市住宅小区的管理现代化、专业化的同时，亦引发了大量矛盾纠纷，这些纠纷在一定程度上影响了社会的和谐稳定。
    物业管理纠纷频发主要有以下几点原因：
    一是物业管理方面法律制度不完善。由于立法、制度上的不健全，开发商与物业管理企业之间的关系、业主委员会的法律地位、物业管理收费模式等都难以循章。导致业主与物业管理企业签订的合同条款不完善，双方的责、权、利不清楚，不仅容易发生纠纷，且出现纠纷后往往难以处理。
    二是物业管理者物业服务意识淡漠，不规范管理行为促使矛盾激化。有些物业公司乱涨价、乱收费、甚至不作为，在管理维修过程中给业主造成了各种伤害和损失。还有少部分物业管理企业人员素质不高，缺乏现代化物业管理技能，日常工作中不能按合同、制度办事，工作方法简单，态度生硬，使一些本可以协商解决的矛盾激化。
    三是业主的物业消费观没有确立起来。一些业主没有形成一个正确理性的物业消费观，只愿意付非常少的物业费，却期望得到更好的物业服务。观念与现实的落差常常成为纠纷的源头之一。还有些业主违章装修、乱搭建、偷用水电气等，把本应由自己承担的经济义务和应由政府承担的治安职能都归结为物业管理责任，一旦发生问题就将矛头指向物业管理者。
    四是开发商遗留问题造成众多物业管理纠纷。物业管理纠纷中，有一部分是由于开发建设遗留问题引起，如规划变更引起居住环境的改变；开发单位未按规划设计要求建设物管配套设施；小区配套设施权属不明，如地下车库、物管用房等，工程完工，开发企业撤走后，问题甩给了物管公司，从而造成了物管企业与业主的诸多纠纷。
    物业管理纠纷往往是由制度的缺陷以及物业管理者与业主们认识上、观念上的误差造成的，因此预防和减少物业管理纠纷可以从以下几方面展开：
    一是健全物业管理方面的法律制度，明确业主委员会的法律地位，充分发挥业主委员会维权功能，保障广大业主通过正当有效途径来表达意志。
    二是加强行业管理。对物业公司的经营资质要设立审查和强制退出机制，保障物业服务质量。加强政府相关部门对业务以及行政上的指导职能，通过加强教育和宣传，使物业管理人员树立法律意识和服务理念。
    三是建立示范合同文本制度。合同在调整物业管理者与业主之间的关系方面起着不可替代的作用，相关职能部门应制定示范合同文本，明确双方权利义务，减少因合同订立缺陷造成的纠纷。
    四是加强法律宣传。使广大业主正确认识和把握物业管理的边界，明确物业管理与应由政府维护的治安及其他部门管理事项之间的分工，防止盲目诉讼，通过宣传使广大业主能够理性维权，树立健康的物业消费观。
    在我市开展创建全国文明城市的时候，从我们做起，从点滴做起，只有个人文明了，社区文明了，镇江才会文明。